おうちを創る

2年8ヶ月くらい費やした建築家との家づくりについて、費用や仕様など(適当に)詳しく記載

カテゴリ: お金のこと

以前太陽光パネルを設置した記事を書きました。5ヶ月間で概ね傾向が見れたので、今回はその結果を報告します。

シュミュレーションでは、
6月466kw、7月508kw、8月566kw、9月440kw、10月465kw
実測値は、
6月544kw、7月656kw、8月638kw、9月408kw、10月482kw
対シュミュレーション値で
6月117%、7月129%、8月113%、9月93%、10月104%

これだけ見るとすごい良いみたいですが、日照時間を見て検討しなければなりません。シュミュレーションではMONSOLA-11というデータベースを使用しているようですが、ipadで見られなかったのでアメダスの日照時間を使います。

日照時間は、
平年値(1987〜2010)
6月120時間、7月149時間、8月179時間、9月129時間、10月131時間
今年(2018年)
6月161時間、7月225時間、8月218時間、9月94時間、10月137時間
対平年値で
6月134%、7月151%、8月122%、9月73%、10月105%

概ね天気が良かったので、シュミュレーション よりもたくさん発電しました。7月のように日照時間が151%になっても発電量は129%とそのまま増えるわけではないみたい。逆に9月のように日照時間が73%しか無くても発電量は93%ありました。10月は日照時間は平年並みで発電量もシュミュレーション並みでした。6〜8月は日照時間が多かったので発電量が多いのは当たり前ですが、9〜10月の結果は心強いです。これらの結果からすると、おそらくシュミュレーションを上回る発電量が得られるのではないかと考えています。

売電の実績は、8月14日~09月16日の期間では、519kWで13,494円でした。売電が始まったのが8月14日なので随分と時間がかかりましたが、その日から10年間は26円/kWで買取してもらえます。それまでも日中の電力は太陽光で賄うことができたので、真夏にエアコン付けっ放しでも電気代は月5,000円程度で済みました。今年は猛暑だったので太陽光発電が無かったら1万円くらいかかってたかも。今年は暑過ぎて不在時にもエアコン付けっ放しにしてないと、部屋が冷えるのに時間がかかりました。意外に良かったのは、エアコン付けっ放しであっても、石油を燃やした電力を使用するわけではないので、地球温暖化への罪悪感が無いと言うことです。

最近、貯まってきたお金を運用でもしようかといろいろ調べていたのですが、そういえば太陽光発電ってどうなんだろうと思い立ちました。家を建てる時も考えたのですが、資金が不足していたし、面倒になってしまったのです。

調べてみたら思っていたよりもだいぶ安く、しかも自治体から補助金まで出るとのこと。ただし補助金をもらうためにはHEMSを入れる必要があります。

総額は、1,225,700円(HEMS追加分 67,000円含)。パネルは5.25kw(カナディアンソーラーCS6V-250MS)で予想年間発電量が6150kwになります。売電価格が10年間は26円/kwなので、単純に計算すると15万9900円/年です。補助金が15万円でこれを差し引くと1,075,700円なので、6.7年で償却される計算です。実際には昼間発電した分はそのまま使用されますが。

現在我が家では東京電力の夜特プランにしていて、昼間の料金は一段料金(90kw)が24.12円/kw、2段料金(90〜230kw)が32.12円、3段料金が37.09円です。1段料金だけで済むのは春秋くらいなので、2段、3段料金分を減らせるはずであり、売電するよりも使った方が電気代を含めたトータルの費用を下げることになります。

計算上は、10年間で設置費用を回収した後に50万円強が得られ、その後も日中の電気代と10円/kw程度の売電収入があるので年間7万円くらいの金銭的メリットがあると見込んでいます。

見た目的には無い方が良いけどね。







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このブログでは建築費用のことを概ねオープンにしていますが、このままではちょっと分かりづらいと思うので簡単にまとめておきます。当初、私はよく分かっていませんでした。最初から理解していればもうちょっとスッキリ交渉出来たかな。これから家建てる人は参考にしてください。

建築費とは何か?
テレビ番組や雑誌等でたまに建築費出てきますけど、実に曖昧な数値です。設計費の有無、消費税の有無、外構費用・植栽の有無などで全然違った金額になってしまいます。税抜建築工事費2800万の家だと、消費税込で3024万円、設計費が15%なら3478万円になります。

工事費には工務店の利益(諸経費)もある
当然ですが、工務店の利益も諸経費などの項目で入っています。うちの場合だと工務店の諸経費は13%でした。上の例を使うと、税込建築工事費3024万円のうち393万円は工務店の利益です。

施主支給について
上記したことを逆に考えて、100万円のキッチンを選んだとすると、工務店で113万円になり、設計費を含めると130万円になります。これを施主支給できれば100万円。つまり施主支給とは、工務店や建築家の割引サービスと言えるのではないでしょうか。うちの場合はガス乾燥機で施主支給しました。聞くところによると、オーダーキッチンだと高価なので施主支給にしてもらうことは多いらしいです。

ちなみに大手ハウスメーカーでは3割程度を利益としているみたいなので、工務店+設計事務所と同じくらいになると思います。

設計事務所に頼むと相見積もりを取れるのでトータルとしては安くなるみたいな考え方をたまに聞きますが、そんなことはほとんどありません。大抵の場合建築家はコストに重点を置いた設計をしないし、工務店は自社の利益を確保するし、そのうえで設計費を支払うわけなので、一般的な住宅よりは割高になるはずです。

割高になるけどカッコ良くなるということです。お金はないけど広い家が欲しいとかだったら、ローコストハウスメーカーが良いかもしれません。デザインや性能が良く、広く、コストも安いとはなかなかいきません。



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住宅ローンは結構迷って色々検討したのですが、建築家物件には難しい面が多かったです。やはり利率の安いところが良かったのでネット銀行を検討したのですが、これらの銀行は完成時の1回払いのみにしか対応していないので、別の金融機関のつなぎ融資を使う必要があって、手続きが面倒でした。結局、地元の銀行で変動金利の0.875という利率になりましたが、保証金なしという条件なのでまあまあです。

住宅ローンとは、毎年の利息+つなぎ融資費用+手数料+保証料+(生命保険料)で考える必要があります。

我が家の工事期間は5月上旬〜12月下旬で、工務店への支払いは5月末、7月末および完成時の3回でした。工務店は毎月の出来高払いを提案してくれましたが、銀行の都合で無理でした。住宅ローンは3300万円借りましたが、そのうち中間金に使えるのは6割ということで1770万円、5月に770万円、7月末に1000万円払いました。

その中間金は銀行内部のつなぎローンを使用することになっており、利率は住宅ローンと同じ0.875%です。我々の支払い条件だと、印紙や手数料を含めて6〜7万円くらいかかります。これが一般的なつなぎ融資だと利率が2.6%、手数料が11万くらいかかるので、35万くらい払わなければなりません。ソニー銀行や千葉銀行で使える「すまいとマネープラン」だと手数料が6万円+工事費(全額か中間金のみか不明)の1%なので24〜40万くらいはかかります。

仮に利息が現在ネット銀行の最安レベルの0.5%だっとしても、つなぎ融資に30万、融資手数料(2.2%くらい)or保証料に70万円支払っていたら合計100万円必要になります。それでも0.375%の差があると35年の利息で200万円以上の差がつきます。しかし実際のところ、35年かけて返済する人は少数派で、平均20年弱くらいらしいです。我が家も出来れば10年、遅くても子供が大学に入るまでには完済する予定です。ちなみに保証料は10年越えるとあんまり戻ってこないそうです。

余談ですが、土地に現金使い切ったので設計費を住宅ローンで支払おうかと思っていたら無理でした。融資の対象とはしてくれましたが、中間金を設計費に回す余裕がなかったのです。設計費は4回に分けて支払いますが、最後の1回だけ住宅ローン、残りは自己資金で、自転車操業的に賄いました。家計はしばらく低空飛行を続けることになりました。


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数ヶ月前、市役所から2人の職員が来て、評価額が算出されました。
 固定資産税について良く知らなかった時には、評価額×1.4%で、3000万だと42万かと思って恐れ慄いたものですが、実際には建築費よりだいぶ安く、現在では1/4程度になることが多いみたい(ぶろぐ村調べ)。

家屋の評価額(家屋課税標準額)は874万円でした。
最初の3年間は軽減税率があるので、税額は、固定資産税が0.7%(1.4%の半分)、都市計画税が0.2%なので、8万弱になります。私は行政が作る基準をあまり信用していないので(ムダが多そう)、長期優良住宅は取りませんでしたが、もし取得していれば5年間軽減税率が適用されるようなので10万円くらいお得です。土地の分も合わせると月1万円くらいかかることになりますが、賃貸だったら駐車料金だけでそれ以上なので、良しとしましょう。


土地については200平米までの部分については評価額の1/6になるので安いものです(200平米以上は1/3)。うちの敷地はは200平米弱ですが、270平米くらいの土地も検討していたことがあって、もしそちらにしていたらもうちょっと高くなったみたい。こういう決まりがあるから田舎の方の分譲地でも200平米以下になるのでしょうか。土地の安い地域ならば敷地は広く取れば良いのにと良く思います。田舎にもっとマシな分譲地があれば都市部への一極集中も少しは緩和されるのではないでしょうか。



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